Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad in zijn uitspraak (ECLI:NL:HR:2021:1974) duidelijkheid geschept over de vraag of huurders van 290-bedrijfsruimten (zoals bijvoorbeeld hotels, restaurants, cafés en winkels) als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Tevens is er meer duidelijkheid over hoe de huurprijsvermindering dient te worden berekend.

Achtergrond
Sinds het voorjaar van 2020 heeft het coronavirus enorme gevolgen voor veel branches, zoals horeca, sportscholen, contactberoepen en niet essentiële winkels. Zij waren verplicht om hun deuren te sluiten of werden zij beperkt door het aantal aanwezige klanten, hanteren van andere openingstijden of door het bewaren van de anderhalve meter afstand.

De coronamaatregelen zorgen voor een enorme omzetdaling en daarom heeft dit in de huursector geleid tot een discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.

De prejudiciële vragen
Om meer duidelijkheid te krijgen omtrent de huurprijsvermindering bij 290-huurovereenkomsten wegens de overheidsmaatregelen die getroffen zijn in het kader van de coronapandemie heeft de rechtbank Limburg de onderstaande prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Geen ‘gebrek’
Volgens de Hoge Raad is de opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimten door de coronapandemie niet aan te merken als een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De Hoge Raad overweegt daartoe dat deze sluiting de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt, maar dat de sluiting geen betrekking heeft op het gehuurde.

Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW volgt niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen, die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart, aldus de Hoge Raad.

Aangezien er volgens de Hoge Raad geen sprake is van een gebrek, is huurprijsvermindering op deze grond niet mogelijk.

Coronapandemie als onvoorziene omstandigheid
Huurprijsvermindering is wel mogelijk op grond van ‘onvoorziene omstandigheid’. De Hoge Raad geeft aan dat de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW gekwalificeerd kan worden als er sprake is van het volgende:

- De huurder en de verhuurder dienen de betreffende huurovereenkomst gesloten te hebben vóór 15 maart 2020;
- De huurder de gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren.

Voor huurovereenkomsten die gesloten zijn ná 15 maart 2020 dient per geval te worden beoordeeld of de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid gekwalificeerd kan worden.

Vastelastenmethode voor huurprijsvermindering
De Hoge Raad heeft een rekenmethode geformuleerd waarmee de hoogte van de huurprijsvermindering kan worden berekend. In deze rekenmethode wordt rekening gehouden met eventuele overheidssteun, voor de huurder, in de vorm van Tegemoetkoming Vaste Lasten. Het uitgangspunt is om de (financiële) lasten als gevolg van de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid tussen huurder en verhuurder 50/50 te verdelen.

De Hoge Raad sluit niet uit dat op grond van de redelijkheid en billijkheid afgeweken kan worden van het uitgangspunt om het nadeel gelijk te verdelen. Het is aan de partij die stelt om aan te tonen dat er omstandigheden zijn die een andere verdeling rechtvaardigen. De rechter zal dit per geval beoordelen.

Conclusie
De Hoge Raad heeft met deze uitspraak – voor zover mogelijk – duidelijkheid verschaft over de discussie omtrent de huurprijsvermindering vanwege de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. In de praktijk zal er nog veel gediscussieerd worden over de uiteindelijke vermindering van de huurprijs in het concrete geval, aangezien de redelijkheid en billijkheid een grote rol spelen bij het toekennen alsmede bij de berekening van een huurkorting.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of advies nodig, schroom dan niet contact op te nemen met Oass Advocaten.